年修订）已经市六届人民政府第七十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
第一条为建立住宅维修保障机制，加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院2018年修订）《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部第165号令）和《广西壮族自治区物业管理条例》等有关法律和法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于贵港市行政区域国有土地范围内的商品住房（含经济适用房、集资合作建房、危旧房改住房改造项目住房、市场运作方式建设住房、棚户区改造项目住房、出让土地的回迁房）、售后公有住房等的专项维修资金交存、管理、使用和监督，城市规划区外天地楼形式的房地产开发项目除外。
第三条住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、按幢建账、核算到户、所有权人决策、政府监督、规范使用的原则。
第四条市、县级住房城乡建设（房产）主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金管理工作。财政部门、审计部门等按照各自职责做好住宅专项维修资金监督工作。
第五条市、县级住房城乡建设（房产）主管部门可以设立或指定一个住宅专项维修资金管理机构（以下简称“管理机构”）承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。
（一）住宅，但为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位理应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为：未配置电梯的房屋，按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的5％交存；配置电梯的房屋，按本地上年度房屋建筑安装工程每平方米造价的7％交存。
每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额由市、县级住房城乡建设（房产）主管部门每三年公布一次。
第八条出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住房售房单位提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有。
第十条新建物业的开发建筑设计企业应当在下列期限内按照商品房测绘的建筑物总面积（车位按套内建筑面积）足额预缴住宅专项维修资金：
（三）本办法实施前已办理商品房预售许可、现售备案的，在办理商品房买卖合同备案前。
首期住宅专项维修资金由建设单位在办理销售手续前预交。买受人在签订房屋买卖合同时，应当向建设单位支付建设单位代垫的住宅专项维修资金。
第十一条经济适用房、集资合作建房、危旧房改住房改造项目住房、市场运作方式建设住房、棚户区改造项目住房、出让土地的回迁房等房屋，业主应当在房屋交付前，将首期住宅专项维修资金交存至管理机构。
第十二条开发建设单位理应当在物业买卖合同中以专门条款与购房人约定住宅专项维修资金有关事项。条款内容应包括住宅专项维修资金的交存数额、交存时间、交存方式等。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建筑设计企业或者公有住房售房单位不得将房屋交付给购买人或被征收人。
第十四条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，业主应当及时续交。
尚未成立业主大会的物业，其住宅专项维修资金余额不足时，按照首期住宅专项维修资金标准补足。业主持管理机构开出的续交通知书到专户管理银行进行补交。
已成立业主大会的物业，住宅专项维修资金筹集（续筹）方案由业主委员会拟订，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，由业主委员会具体实施。
第十五条2020年4月1日前未建立或未按规定交存首期住宅专项维修资金的，业主应当按照建筑面积每平方米20元的标准，一次性将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户。
第十六条业主大会成立前，业主、公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，统一由管理机构负责管理。
管理机构应设立住宅专项维修资金专户，对维修资金的交存、使用、保值增值等进行统一管理。管理机构应制定房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类。
第十七条开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十八条收取住宅专项维修资金应出具由自治区财政部门统一监制的住宅专项维修资金票据。
第十九条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家、自治区有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支管理和会计核算制度执行情况的监督。
第二十一条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第二十二条业主大会成立后，业主大会决定不再委托管理机构代管的，应依法召开业主大会就下列事项进行表决：
（二）住宅专项维修资金筹集（续筹）、存储方案和专户管理银行（选择的专户管理银行应当与住房城乡建设主管部门公布的专户管理银行范围一致）；
（四）住宅专项维修资金的使用办法和审价、审计、鉴定、监理、招投标等第三方监督服务办法；
（五）住房城乡建设主管部门认为需要由业主大会确定的与物业专项维修资金有关的其他事项。
以上事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第二项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决通过后，业主委员会持业主大会的有效决议书到管理机构办理住宅专项维修资金划转手续。
管理机构应在收到资金划转备案手续后10个工作日内，通知专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金账户，将住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金账户，并将有关收支情况账目移交给业主大会委托的住宅专项维修资金账目管理单位。
第二十三条业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地市、县级住房城乡建设（房产）主管部门的监督。
第二十四条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。出让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明。
第二十五条有下列情形之一的，开发建筑设计企业、业主或业主委员会应当到管理机构办理住宅专项维修资金有关变更手续：
第二十六条因拆迁、自然灾害或者其他原因造成房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
第二十七条业主大会住宅专项维修资金账户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。
第二十八条管理机构、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
第二十九条管理机构、业主委员会应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第三十一条住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
（一）维修、更新和改造工程的前期勘察、鉴定、检测、工程造价咨询机构评估费等有关费用；
因项目施工不可避免造成业主专有部位、自用设施设备损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修、更新和改造工程成本。
（二）依法应当由开发建筑设计企业或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（三）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（四）应当由当事人承担的因人为损坏而造成住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业或其他管理人从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用；
（六）按照国家有关法律法规和规章规定，不能使用住宅专项维修资金的其他项目。
（一）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；
（二）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；
（三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险的；
（十一）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；
第三十五条住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第三十六条住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及尚未售出且尚未交存住宅专项维修资金的物业，开发建筑设计企业应按照尚未售出的专有部分面积分摊维修、更新和改造费用。
第三十七条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，未按规定交存住宅专项维修资金的业主，按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊实际发生的专项维修、更新和改造费用，另有约定的除外。
第三十八条住宅专项维修资金不足以支付维修、更新和改造费用的，不足部分由相关业主以其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，另有约定的除外。
（一）共用部位、共用设施设备保修期届满，或保修期内因不可抗力因素造成损坏需要维修、更新、改造的；
（三）维修资金使用方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，但属于紧急维修项目及售后公有住房计提维修资金使用的除外。
第四十条在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，商品房和售后公有住房专项维修资金的使用，应按以下程序办理：
（一）提出使用方案。业主委员会、公有住房出售单位（原公有住房售房单位破产、倒闭或兼并的，由授权管理单位，以下同）、物业服务企业或者其他管理人、相关业主（以下统称“项目申请人”）根据拟维修、更新和改造的住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意愿，自行编制或委托编制单项或年度住宅专项维修资金使用方案。
住宅专项维修资金使用方案应包括：拟维修、更新和改造的项目名称，实施范围、施工方案及实施时间、工期，费用预算（工程预算书或工程预算审价报告）、施工管理、工程验收、保修期限，资金决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式、施工单位的选择方式、施工单位的基本情况等。
（二）业主决策。住宅专项维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内全体业主进行表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，在物业管理区域明显位置公示表决结果不少于3日并留存影像资料。业主有异议的，由项目申请人负责解释。
住宅专项维修资金使用方案可由工程造价咨询机构进行评估，其费用计入维修、更新和改造成本。
（三）选择施工单位。项目申请人可自行或委托物业服务企业等相关单位通过招投标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修、更新和改造项目的施工单位，并签订维修、更新和改造合同（以下简称“维修合同”），明确维修合同价款、工程质量、施工进度（工期）、保修期、支付方式（含施工及供货单位开户银行、账号）、质量保证金等内容。
选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量和保修承诺等。施工单位一般应具备独立法人资格，维修、更新和改造项目有资质要求的应当具备相应资质。
（四）申请拨付。项目申请人持住宅专项维修资金使用方案、维修合同、业主大会决议或业主书面签名等资料复印件（核原件），到管理机构申请使用住宅专项维修资金。
管理机构5个工作日内完成现场勘查和审核，对符合使用条件的，出具住宅专项维修资金使用通知，并将工程预付款拨付给施工单位。工程预付款不得超过核定预算金额的70％。对不符合使用条件的，出具不予划拨住宅专项维修资金通知。
售后公有住房单位属机关、事业单位性质的，售后公有住房专项维修资金的使用由管理机构和财政部门共同审批。
（五）组织施工。项目申请人组织施工单位进行维修、更新和改造。施工单位不得擅自变更项目设计要求和工程方案，对施工单位根据施工现场实际情况提出的合理化建议涉及变更项目施工、增加维修费用的，按业主表决通过的住宅专项维修资金使用方案所涉及的相关约定处理。业主表决通过的住宅专项维修资金使用方案未涉及工程方案及项目设计变更、增加维修费用等相关约定的，经业主委员会、物业服务企业确认，经业主大会或相关业主书面同意并公示后，方可变更施工；未经业主大会或相关业主书面同意并公示，施工单位擅自变更工程方案、项目设计的，业主委员会、物业服务企业、监理单位应制止并要求整改，发生的费用以及给维修工程造成损失的，由施工单位承担，工期不予顺延。
维修工程的质量应实行有效的监督、管理和验收，隐蔽工程应有专人负责监督验收，并做好隐蔽工程施工和验收记录。
（六）竣工验收。工程完工后，项目申请人应当组织施工单位、监理单位（实施项目监理的）、业主代表（受益业主至少2人），按照住宅专项维修资金使用方案、维修合同、变更通知书、隐蔽工程验收签证记录和相应的技术规范、质量标准进行现场验收，并共同签署《维修资金工程竣工验收报告》。验收合格后方可交付使用。
电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由物业服务企业向特种设备检验检测机构规定的监督检验机构提出验收检验申请，并由执行当次验收检验的机构出具检验报告，检验不合格的，不得交付使用。
（七）决算结算。验收合格后，施工单位编制工程决算。项目申请人将工程决算书、验收报告、检验报告及费用分摊明细等情况，在物业管理区域明显位置进行公示并留存影像资料。公示期满，业主对资金使用无异议的，项目申请人提交以下资料到管理机构办理维修资金结算手续：
1．工程竣工验收报告、检验报告；2．工程决算书、工程审价报告（实行审价的）；3．项目实施过程照片；4．工程费用发票；5．公示证明资料；6．其他相关材料。管理机构应在5个工作日内完成审核，将扣除质量保证金（保修金）的剩余工程决算资金划转至施工单位，并出具住宅专项维修资金分摊通知。
在工程结算时，应将原共用部位、共用设备报废后的残值计入本次维修、更新和改造成本，抵减相应的工程费用。
（八）质量保修。维修合同应当约定预留工程质量保证金（保修金）条款。工程质量保证金（保修金）为工程竣工结算价款的5％左右。工程质量保修期限届满后，施工单位凭项目申请人的审核意见等相关资料，向管理机构提出申请，管理机构方可拨付工程质量保证金（保修金）。
维修、更新和改造项目工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行，维修合同中应明确约定质量保修内容和保修期限。
第四十一条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：
（一）提出使用方案。物业服务企业或者其他管理人根据拟维修、更新和改造的住宅共用部位、共用设施设备现状及业主意愿，自行编制或委托编制单项或年度住宅专项维修资金使用方案。
住宅专项维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内全体业主进行表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，在物业管理区域明显位置公示表决结果。
（三）组织实施。物业服务企业或者其他管理人组织实施住宅专项维修资金使用方案，与施工单位签订维修合同。
（四）申请拨付。物业服务企业或者其他管理人持住宅专项维修资金使用方案、维修合同、业主大会决议或业主书面签名等资料复印件（核原件），向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向管理机构申请列支。
（五）审核备案。业主委员会审核同意住宅专项维修资金使用方案，并报管理机构备案。
（六）资金划转。业主委员会、管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，工程预付款原则上不超过核定预算金额的70％。
（七）验收结算。按照住宅专项维修资金使用方案和维修合同进行验收和结算，拨付维修费用的余额。
第四十二条发生危及房屋安全等紧急情况需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第四十条第四项、第五项、第六项、第七项、第八项的规定办理。
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第四十一条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。
涉及特种设备的，申请时需提交专业机构的检测鉴定意见。维修结束经审计，发生的维修费用从维修涉及范围内相关业主的维修资金账户中列支。
发生紧急情况后，未按规定实施维修、更新和改造或者采取应急防范措施的，由县级住房城乡建设（房产）主管部门督促限期改正；仍未进行维修、更新和改造或者采取应急防范措施的，县级住房城乡建设（房产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第四十三条维修、更新、改造项目的竣工决算，应当在物业管理区域明显位置公示不少于5日，方可办理结算。维修、更新、改造项目竣工决算超过费用预算20％或超出金额1万元以上的，超出部分应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业管理区域明显位置公示不少于5日。
维修、更新、改造项目竣工决算金额低于预拨款的，施工单位应将结余部分退回管理机构。
第四十四条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的工程质量、保修内容和期限，按照《房屋建筑工程质量保修办法》和建设工程质量相关技术规范的规定执行。
第四十五条项目申请人应当对申请备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第四十六条在维修、更新和改造工程施工过程中，房屋产权人、使用人及相邻业主应当予以配合，不得阻扰正常施工。项目申请人应当做好解释和协调工作。
第四十七条业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人应当加强对维修单位和工程施工过程的监督管理。
第四十八条业主大会可以委托物业服务企业建立物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金明细账，按幢记账，记录住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金收支和划转情况；按户建立业主维修资金明细账，记录业主专项维修资金收支和分摊情况。
第四十九条凡项目申请人未按要求对共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目实行先施工后申请住宅专项维修资金的，一律不予受理。
第五十条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以依法对住宅专项维修资金进行增值运作，增值方式限于定期存款和购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第五十一条业主交存的住宅专项维修资金的存储利息应当按同期银行存款利率计息到户。住宅专项维修资金的增值收益，应当按物业面积分配并记账到户。
第五十三条在住宅专项维修资金管理过程中发生的民事争议，由双方当事人协调解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。
第五十四条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《广西壮族自治区收据管理办法》（2016年修订）等有关规定追究法律责任。
第五十五条管理机构及其工作人员违反本规定，有下列情形之一的，由有关机关对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理：
第五十六条市、县级住房城乡建设（房产）主管部门、财政部门、管理机构及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物、为他人谋取不正当利益、不依法履行监督管理职责或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条本办法所称住宅专项维修资金，是指业主、开发建设单位或者公有住房售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新和改造的资金。
本办法所称保修期自开发建设单位或公有住房售房单位将房屋交付给首位业主之日起计算。保修期限应根据不同的房屋建筑工程、部位、部件确定，有相关法律、法规、规章规定的，不得低于规定的最低标准；无相关法律、法规、规章规定的，开发建设单位或公有住房售房单位理应当与购房人在物业买卖合同中约定。
本办法所称住宅共用部位是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的部位，一般包括：房屋基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼梯、屋顶、户外的墙面、共用门厅、大堂、楼梯间、走廊通道、避难层、架空层、转换层、设备层（间）以及功能上为整幢建筑服务的其他部位等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、空调系统、门禁系统、安防技防监控设施、智能化系统、消防设施、避雷设施、音乐背景系统、树木、绿地、园林景观设施设备、道路、路灯照明、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施等和共用设施设备使用的房屋。
第五十八条本办法自印发之日起施行。《贵港市人民政府关于印发贵港市住宅专项维修资金管理办法的通知》（贵政规〔2020〕2号）同时废止。
