时间: 2024-09-09 05:03:59 | 作者: 产品中心
【上海印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》】上海市房屋管理局印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》。商品房房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照本市公有住房出售政策中有关法律法规执行（包含房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。上述归集标准由市房屋管理局适时调整并公布。
8月29日，上海市房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》（以下简称《规定》），对全市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理进行了明确。
《规定》显示，商品房组建业主大会后，由业委会召开业主大会会议选择维修资金账户开户银行，业主大会可以再一次进行选择自行管理或委托区房屋行政管理部门管理账户资金，决定授权物业服务企业、业主委员会直接用维修资金的金额。新规自今年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。
据上海市房管局，此次发布是为了明确房管部门、物业中心各单位承担住宅维修资金和公共收益相关工作的具体职责，完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，新增商品房业主大会账户资金管理模式。
《规定》细化了房屋行政管理部门组织代为维修后维修资金的使用条件及具体程序，明确业主大会账户账目公布的具体工作要求及账目查询的流程和渠道，规范相关主体行为，便于业主查询。
《规定》明确，商品房房屋维修资金的归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价，公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照公有住房出售政策中有关法律法规执行（包含房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。
资金交纳方面，如果是新建房屋首次归集，由区房屋行政管理部门依据建筑设计企业提供的土地权属证明、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书和维修资金产业分户清册等资料，出具交款通知书。建筑设计企业凭交款通知向专户交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。
已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域的业主大会账户。
值得注意的是，2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建筑设计企业应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品房中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。
如果是维修资金再次筹集，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。属地街镇督促相关业主委员会，按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项做表决。
维修资金的账户管理在于业主大会，业主大会组建后30日内，业主委员会召开业主大会会议选择账户开户。业主大会未就开户银行形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。账户开立后，业主委员会应当在30日内向区房屋行政管理部门办理维修资金和公共收益划转手续。
业主大会账户由维修资金、公共收益和业主委员会工作经费等子账户组成。业主大会可以再一次进行选择自行管理或委托区房屋行政管理部门管理账户资金，若自行管理账户资金，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也能委托代理记账等第三方专业机构提供服务。
对于维修基金的使用，《规定》指出，业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接用维修资金的金额，直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。
在使用程序上，如果业主大会尚未成立，则由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。
业主大会已成立的，应当依据表决通过的实施方案，确定实施工程单位。业主大会、物业服务企业和实施工程单位应当签订施工承包合同。
业主委员会向开户银行支取维修资金时，需要提交支付凭证、加盖业主大会公章、业主委员会公章、物业服务企业或第三方机构公章、银行预留个人印鉴章的维修资金支取汇总表等书面材料。
物业服务企业或第三方机构支取工程款时，首次支取还应当提供业主大会/业主小组决议或业主委员会决议、签订的施工承包合同、需审价工程的委托审价合同，金额应当不超过工程合同总价的30%。
审价未完成前，支取的工程进度款按合同约定，费用累计不得超过工程合同总价的90%；审价完成后，支取的工程总费用不得超过审价金额。
《规定》还对组织代为维修、业主大会维修资金子账户查询以及特殊情形处置作出了指示。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，过去在房屋维修资金制度推进过程中的确产生了一些问题，收取和管理缺乏规范，尤其是一些老小区的管理模式比较陈旧，既有费用统筹和提取等存在账目不清晰问题。根据目前的改革，是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。从房屋安全角度看，老小区的维护会有充足资金保障，维修等工作的决策效率也更高。
与此同时，房屋安全和升级也将增强房屋增值属性。比如，在房屋出租方面增加了流通性，同时使得房屋本身具有增值机会，对于房屋的保值增值属性具有积极作用，有助于存量房时代房屋资产管理工作的开展。
为进一步贯彻实施《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》中关于住宅维修资金和公共收益的相关规定，现就本市住宅维修资金管理中的若干问题规定如下：
上海市房屋管理局负责制定本市住宅维修资金和公共收益管理相关政策，指导各区房屋行政管理部门对住宅维修资金和公共收益实施监督管理。
上海市物业管理事务中心（以下简称市物业中心）承担全市住宅维修资金和公共收益使用的监督、协调等事务性工作，管理商品住宅维修资金专户阶段的资金以及对各区住宅维修资金和公共收益使用管理进行具体业务指导。
各区房屋行政管理部门负责本辖区住宅维修资金和公共收益的监督管理，承担业主大会成立前住宅维修资金的归集和日常使用管理工作，指导乡、镇人民政府和街道办事处（以下简称街镇）对业主大会、业主委员会归集、使用维修资金和公共收益实施监督管理。
商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照本市公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。
按规划要求配建的公共建筑（含全体业主共有的建筑）的维修资金，由建设单位按照商品住宅房屋维修资金归集标准交纳（包括物业出售人与物业买受人交纳部分总和）。其中，非业主共有的公共建筑维修资金，建设单位可在与公共建筑产权或使用权接收单位办理移交手续时予以结算。
机动车停车库配备电梯或者与其结构相连的地面房屋配备电梯的，按配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳维修资金。其余情形按不配备电梯的商品住宅房屋归集标准交纳维修资金。
区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书和维修资金产业分户清册等资料，出具交款通知书。建设单位凭交款通知向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。
已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域业主大会账户。
2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。
小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。属地街镇应根据区房屋行政管理部门提供的相关小区清单书面通知相关业主委员会，督促其按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。
业主大会组建后三十日内，业主委员会应当召开业主大会会议选择账户开户银行。业主大会未就开户银行形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。区房屋行政管理部门按照就近服务的原则，明确一家开户银行。
账户开立后，业主委员会应当在三十日内向区房屋行政管理部门办理维修资金和公共收益划转手续。
业主大会决定自行管理账户资金的，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务。
业主大会选择委托区房屋行政管理部门代管业主大会账户中资金的，应当签订委托协议，区房屋行政管理部门应委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。
商品住宅业主委员会开立业主大会账户应当凭业主大会议事规则、管理规约（含专项维修资金管理规约、公共收益用途分配和使用专项规约）、业主大会（业主委员会）备案证、物业服务合同或第三方机构委托管理合同与开户银行签订委托协议，并持相关材料向开户银行申请办理银行账户的开立手续。
公有住房售后业主大会账户开立还应出具授权市公积金中心对本小区公有住房售后维修资金和公共收益进行资金管理的委托书。商品住宅与公有住房售后混合小区在开设第二个账户时还应当提供区房屋行政管理部门出具的专用存款开户证明。
业主大会选择自行管理的，区房屋行政管理部门经与专户银行对商品住宅维修资金交存情况及本息数额核对无误后，应当与业主大会订立维修资金及前期物业管理期间公共收益移交协议，并持支付凭证、维修资金及前期物业管理期间公共收益移交协议，通知专户银行将专户下的相应资金本息划入该业主大会账户。
业主委员会办理业主大会账户变更手续时，除按开户银行规定提交的有关资料外，有下列情形之一的，还应当提交下列文件、资料：
1、业主委员会换届、业主委员会主任、副主任发生变更的，提交房屋所在地街镇出具的业主大会（业主委员会）备案证。
2、物业管理区域发生调整的，提交房屋所在地街镇出具的业主大会（业主委员会）备案证,区房屋行政管理部门出具的物业管理区域核定单。
业主大会对业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管理规约、公共收益用途分配和使用专项规约进行修订的，提交经街镇备案的新修订的相关规约。
房屋灭失后，业主可凭征收（动拆迁）协议或房屋产权证的注销凭证、维修资金灭失退款申请书及身份证、业主维修资金开户银行的银行卡向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。业主未办理房屋灭失退款手续的，相关资金留存开户银行或资金代管机构。
退还公有住房售后维修资金的，其中业主交纳维修资金的剩余部分退还业主，售房单位交纳维修资金的剩余部分退还售房单位，因售房单位注销等原因无法退还的，售房单位交纳维修资金的剩余部分留存资金代管机构。
因业主委员会、物业服务企业原因，业主办理有困难的，街镇出具相关证明材料，并指定一家物业服务企业为业主办理维修资金退款相关业务。
业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额，直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。
业主委员会应当定期对授权物业服务企业直接使用维修资金的工程任务单进行核对。
授权业主委员会或经业主大会表决决定使用维修资金的工程，业主委员会应当组织或者委托物业服务企业编制实施方案，也可以引入第三方专业机构共同编制实施方案。业主大会尚未成立的，物业服务企业编制实施方案后，由居民委员会组织业主讨论决策。
实施方案应包括工程名称、实施范围、预算资金金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、实施时间等内容。
业主大会尚未成立的，由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。
业主大会已成立的，业主大会应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位理应当签订施工承包合同。
业主委员会向开户银行支取维修资金时，应当提交下列资料：1、支付凭证；2、加盖业主大会公章、业主委员会公章、物业服务企业或第三方机构公章、银行预留个人印鉴章的维修资金支取汇总表。
物业服务企业或第三方机构支取工程款时，除应当提供上一款资料外，首次支取时还应当提供下列资料，金额应当不超过工程合同总价的30%。
完工验收后，支取除工程质量保证金外的剩余款项应提供工程完工证明和需审价工程的审价报告；支取工程质量保证金时，提供由物业服务企业和业主委员会共同出具的工程质量保证责任期满证明。应当进行审价的工程项目施工承包合同可以暂定合同价款，最终支付价格以审价价格为准。审价未完成前，支取的工程进度款按合同约定，费用累计不允许超出工程合同总价的90%；审价完成后，支取的工程总费用不允许超出审价金额。
工程完成后，居委会、业主委员会应当会同物业服务企业在小区或相应楼栋内醒目位置张贴完工告示，物业服务企业应当向业主委员会提交物业共有部分维修、更新、改造情况的书面报告。
业主共有部分维修、更新事项符合《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定区房屋行政管理部门可以组织代为维修情形的，维修费用可在维修资金中列支。
2、区房屋行政管理部门在收到提交的代为维修申请后，应会同街镇进行现场踏勘核实情况，必要时可邀请专业部门会商代为维修方案。
3、经踏勘核实，符合组织代为维修情形的，区房屋行政管理部门应当会同街镇书面告知业主委员会，并在小区物业管理区域内醒目位置张贴组织代为维修的公告，告知全体业主有关政策法规、拟维修的事项、施工时间、预计的工程费用等。
4、区房屋行政管理部门会同街镇明确实施单位代为维修，并于工程完成后在小区物业管理区域内醒目位置张贴公告，告知全体业主具体施工位置和部位、应承担的工程费用等。
5、物业服务企业凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，向开户银行一次性支取维修资金，划入区房屋行政管理部门指定账户。
6、维修实施单位、物业服务企业应妥善保存、列支维修资金申请书、代为维修公告、审价报告、施工合同等相关工程档案资料。
业主委员会和其委托的物业服务企业、第三方机构应当每月与开户银行核对业主大会维修资金子账户的账目，并根据规定格式分别于1月、7月在本小区物业管理区域内向业主公布半年的下列信息：
业主委员会向开户银行或资金管理机构查询业主大会账户时，应当提供业主大会备案证和账号；业主向开户银行柜面或资金管理机构查询其分户账情况的，应当提供本人不动产权属证明和有效身份证件；业主可通过随申办等线上渠道查询本人房屋的维修资金情况。
申请单位根据人民法院判决书等有关材料，经区房改行政管理部门盖章后，到指定开户银行办理退还公有住房售后维修资金手续。开户银行将公有住房售后维修资金账面余额划至申请单位账户。公有住房售后维修资金账面余额由申请单位退还原购房人。售房款由申请单位与原购房人进行清算。
保管银行预留印鉴的业主委员会委员因各种原因不提供印鉴的，业主委员会可以凭业主大会（业主委员会）备案证、项目所在地的街镇出具的相关证明以及开户银行要求的其他材料，向业主大会开户银行办理账户印鉴变更手续。
因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会经业主大会委托可以暂时代行业主委员会的相关职责。居民委员会可以凭街镇出具的情况说明、业主大会授权的决议等材料至开户银行办理业主大会账户预留印鉴变更手续。
1996年6月10日前出售的内销商品房、2001年8月1日前出售的新建外销商品住宅的维修资金筹集，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、建设单位与业主大会协商一致的意见执行。1996年6月10日至2001年1月1日前出售的内销商品住宅、1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修资金筹集，按当时有关法律法规、协议执行。
建筑设计企业产权的独用成套商品房按使用权房出售后，该房屋维修资金中由物业买受人和建筑设计企业各自应交纳的部分，均由该建设单位交纳。该房屋若再由承租人按房改政策办理公有住房购买手续的，建设单位和物业买受人再按公有住宅出售办法交纳维修资金，按公有住房售后维修资金管理方式进行管理。
原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房后转为产权房的维修资金，按商品房维修资金的管理方式进行管理。全额出资使用权房、单位保留使用权房申请办理转为产权房手续前，物业买受人应按相关规定交纳维修资金，存入专户银行。其中，未成立业主大会的，由物业买受人交至区房屋行政管理部门在银行开设的专户；已成立业主大会的，由物业买受人交至业主大会账户。物业买受人凭专户银行出具的交款凭证，方可办理不动产权属登记手续。其中，单位保留使用权房已建立维修资金的，凭相关凭证办理不动产权属登记手续。
（一）住宅物业管理区域外的非住宅维修资金的交纳、使用和管理，参照本文件的有关法律法规执行。
（三）本通知自2024年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。
